"Kosten verkoper"

‘Kosten koper.’ We zijn aan deze clausule zo gewend dat we ons haast niet kunnen voorstellen wat de consequenties zijn als we daar wat aan zouden veranderen. Waarom zouden we een alternatief overwegen?

Inleiding

Verkoper neemt het initiatief om zijn huis te willen verkopen. Verkoper bepaalt de voorwaarden. Verkoper kiest zijn makelaar. Verkoper bepaalt zijn vraagprijs en verkoper aanvaardt uiteindelijk zijn verkoopprijs. Verkoper bepaalt in beginsel wanneer de levering plaatsvindt.

Een logisch gevolg is dat verkoper ook kiest voor een overdracht bij zijn notaris. Verkoper moet er toch niet aan denken dat de koper een voor verkoper onwelgevallig kantoor zou mogen uitzoeken, waarvoor verkoper vijftig kilometer zou moeten reizen of waarvoor verkoper als alternatief een volmacht zou kunnen tekenen voor € 150,-.

En dan zeker ook nog met die onbekende notaris moeten discussiëren over kosten van royement, uitbetaling de volgende dag of pas na twee werkdagen, aanvullende kosten voor ‘zus en voor zo’, risico lopen dat de stukken te laat binnenkomen, dat ze niet terugbellen en dat de nota van afrekening niet in orde is.

Ongerief

‘Kosten koper’ is de basis voor heel wat ongerief voor een koper. Het is de basis gebleken voor een inmiddels welbekende vorm van notariële struikroverij: de notaris haalt de koper binnen met een (te) laag tarief en gaat vervolgens de verkoper uitmelken met hoge kosten voor royement, kosten geldverkeer, GBA-onderzoek, VIS-kosten, een volmacht, een onverdeelde boedel, toestemming kantonrechter enzovoorts. Het resultaat is een koper die voor een habbekrats op de eerste rij zit en een verkoper die daar de rekening voor gepresenteerd krijgt.

Daarnaast moet de verkoper er ook nog eens genoegen mee nemen dat een groot aantal voor hem belangrijke werkzaamheden niet worden verricht door zijn eigen notaris. Terwijl dit alles heel eenvoudig kan worden voorkomen met het beding: ‘kosten koper, behoudens de kosten honorarium notaris welke voor rekening van de verkoper zijn’. Daarbij is tevens in de verkoopvoorwaarden op te nemen dat de verkoper de notaris bepaalt.

De clausule biedt voordelen voor alle partijen: verkoper, koper en makelaar. Verkoper komt niet voor verrassingen te staan, zowel financieel, organisatorisch als communicatief. Heerlijk toch! En deze keuze schrikt een potentiële koper zeker niet af. Hij moet misschien wel verder reizen, maar in de regel wordt de gemeente Rheden immers de nieuwe woonplaats van de koper. Daar waar hij toch al naartoe moet voor de bezichtiging met de makelaar vlak voor de overdracht. Juist een voordeel voor de koper dus.

Als verkoper weet u wat u kunt verwachten. Als de koper een starter is, heeft deze hoogstwaarschijnlijk die ervaring niet en kan een notariskeuze best moeilijk zijn. Een verkoper heeft dan per definitie meer ervaring en baseert zijn keuze daarom vaak op meer argumenten dan de prijs alleen. Een onervaren koper heeft alleen het prijsargument.

Is het voor een verkoper dan niet financieel nadelig dat hij de notariskosten moet betalen? Het te betalen bedrag is bescheiden in vergelijking met de kosten van de makelaar en de opbrengst van het huis. Gezien de kredietcrisis kan wellicht “”kosten verkoper” een potentiële koper over de streep worden getrokken.

Profijt

Uiteraard heeft de koper nog steeds een notariskeuze. Weliswaar niet voor de levering, maar wel voor de hypotheek en eventuele andere regelingen. De leveringnotaris zal wellicht de meest voor de hand liggende notaris zijn om mee tot overeenstemming te komen. Maar bevallen zijn voorwaarden niet, dan kiest de koper hiervoor alsnog een andere notaris.

Zelfs de makelaar profiteert mee van de gewijzigde clausule. Hij werkt namelijk in het belang van de verkoper en bewijst zijn cliënt juist een dienst met dit beding. Ook zal de makelaar in de regel niet meer een (soms lange) reis hoeven te maken naar het goedkope notariskantoor van de koper.

De notaris kan meer doen voor de consument, wanneer hij eerder bij het proces wordt betrokken. De notaris kan eerder en sneller beide partijen infomeren over de juridische en publiekrechtelijke beperkingen.

All-in kosten verkoper:

De uitgangspunten van kantoor zijn kwaliteit, snelheid en maatwerk. Rekening houdend met uw persoonlijke situatie kan een deel van het werk van een notaris toch worden omschreven als "standaard". Op mijn website staan onder A. de daarbij behorende basiswerkzaamheden voor een standaard levering omschreven. Als is voldaan aan de uitgangspunten bedragen de kosten all-in € 653,83 (honorarium, verschotten en omzetbelasting) doch exclusief royementskosten.

Afhankelijk van de situatie is maatwerk in de vorm van specifieke aanvullende werkzaamheden noodzakelijk die op uurbasis in rekening worden gebracht. Voorbeelden van die werkzaamheden staan onder B. vermeld. Deze optionele werkzaamheden zijn in een standaard situatie niet nodig. De betreffende kosten worden op uurbasis in rekening gebracht.

Voor het All-in pakket geldt te allen tijde dat het uitsluitend van toepassing is op een "normale" overdracht. Dit houdt in dat het moet gaan om de overdracht van één woning. Eventuele extra en/of gedeeltelijke percelen, aflossing kredieten alsmede overbruggingshypotheken vallen derhalve niet onder het All-in pakket!

Van toepassing zijn de Algemene Voorwaarden Notariskantoor Zwanikken. Voor algemene informatie over kantoor, de basistarieven, gemelde algemene voorwaarden en de door u gewenste dienstverlening wordt naar andere pagina's van deze verwijs verwezen.

Essentieel voor het All-in pakket is dat sprake is van standaard. De mogelijkheid bestaat en het advies is vooraf met mij een afspraak te maken opdat, ter vermijding van onduidelijkheid, vooraf kan worden getoetst of u onder het All-in pakket valt.

Aan de koper zullen geen kosten ter zake van de levering in rekening worden gebracht, behoudens bijzondere omstandigheden zoals uitstel of extra spoed op verzoek van de koper of het niet voldoen aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst zoals het tijdig regelen van een bankgarantie.

Op verzoek wordt de bijbehorende offerte toegezonden. Alsdan dient u zelve te toetsen of u onder het All-in pakket valt.

Tekstvoorstel koopcontract:

a. De overdrachtsbelasting (indien verschuldigd) berekend over de als grondslag geldende waarde van het verkochte, vermeerderd of verminderd als bepaald in de Wet op belastingen van rechtsverkeer, is voor rekening van koper. Wegens de levering van het verkochte is geen omzetbelasting verschuldigd.

b. De notariële kosten ter zake van deze overeenkomst en de kosten wegens de levering en overdracht van het verkochte, alsmede de over die kosten verschuldigde omzetbelasting zijn voor rekening van verkoper. De kosten van financiering waaronder begrepen een eventuele hypotheekakte komen te allen tijde voor rekening van koper.