Veiling

Frans en Marianne hebben zich laten verleiden tot de aankoop van een mooie woning. Het woongenot is fantastisch maar de bestedingsruimte voor consumptie en ontspanning krap. De lening waarmee de woning is gekocht was op hun beider inkomen verstrekt. Helaas werd Frans onverwacht ziek en moest hij stoppen met werken. Hierdoor raakte het gezinsbudget volledig uit balans. Dat zij eigenlijk moesten verhuizen wilden Frans en Marianne niet onder ogen zien. De dreigende brieven van de bank werden genegeerd. Ten slotte kwam er een brief van de notaris: mocht niet binnen twee weken betaald zijn dan zouden de werkzaamheden voor de veiling van hun woning worden gestart.

Inleiding

Bij de lening bedingt de bank een hypotheek tot zekerheid voor de terugbetaling. De bank heeft als hypotheekhouder een sterke positie. De uiterste consequentie van een hypotheek is dat bij het niet betalen van de hypotheekrente en/of aflossing de bank zonder gerechtelijk vonnis de woning in het openbaar kan verkopen. Deze openbare verkoop gebeurt via een veiling door de notaris.

Veiling

Voordat de veiling start probeert de notaris de veiling te voorkomen door tot een schuldregeling te komen. Helaas blijkt in de praktijk dat schuldenaren hun schuld vaak te hoog hebben laten oplopen en niet tijdig met hun bank, notaris of adviseur contact hebben opgenomen.

Tegelijkertijd treft de notaris voorbereidingen voor de veiling. De juridische positie van de eigenaren en de bewoners van de woning wordt vastgesteld. Bij eventuele huurders wordt met toestemming van de president van de rechtbank een beroep gedaan op het huurbeding waardoor de huurbescherming van de huurders eindigt. Voorts wordt de veiling via advertenties aangekondigd. Met de bewoners wordt een tijdige ontruiming geregeld, zonodige met behulp van de politie. Tot kort voor de veiling kunnen onderhandse biedingen worden gedaan op de woning.

Op de veiling gaan de gegadigden eerst tegen elkaar opbieden ("opbod"); de hoogste bieder wordt inzetter genoemd. Daarna volgt de afslag; de veilingmeester begint met een ten opzichte van het hoogste bod (de inzet) een hoger bedrag te noemen om langzaam richting die inzet steeds een lager bedrag te noemen. Degene die als eerste "mijn" roept tegen het door de veilingmeester genoemde bedrag is de uiteindelijke koper. Roept niemand "mijn" dan is de inzetter de koper. Daar de inzetter wellicht de uiteindelijke koper wordt en dus risico's loopt krijgt hij een beloning indien hij uiteindelijk niet de koper is.

Bij een veiling dient de koper binnen zes weken de koopprijs met de bijkomende kosten te betalen. Met het bewijs van betaling wordt de eigendom via het Kadaster overgedragen. Vaak wordt de bouwkundige staat van de woning pas duidelijk na de overdracht. Anders gezegd: de koper op de veiling heeft alleen juridische zekerheid omtrent de eigendom; bouwkundige staat, bestemmingsplan en dergelijke komen voor zijn rekening. Hierdoor is de executiewaarde van de woning lager dan de vrije verkoopwaarde. De bank verhaalt zich op de koopprijs. Voor zover een tekort overblijft kan de bank te allen tijde zich op andere wijzen op de schuldenaar verhalen. Daarom heeft ook de schuldenaar belang bij een optimale verkoopopbrengst en een veiling zal zelden zo'n optimale verkoopopbrengst opleveren. Eigenaren doen derhalve verstandig aan bij een dreigende veiling in overleg met de bank en de notaris trachten te komen tot een vrijwillige verkoop.